昨日，在深圳举行的第十五届中国住交会上，与以往住宅唱主角的场面不同的是，包括实体经济密切相关的产业地产、具有极大社会属性的养老地产以及 文化地产在内的房地产细分领域已经站上了舞台中央。证券时报记者采访多位房企高层人士预计，未来会有更多房企布局一些新的业务领域。
坤鼎投资总裁邱明认为，房地产未来将朝着产品多元化、行业多元化方向发展。“这个行业已经慢慢摆脱对最早高暴利住宅的依赖，未来这个行业专业化会更加明显，每一个细分领域的附加值会提高，以后各个专业地产会出现更多机会。”
产业地产暴利来临
“坦白地说，产业地产目前近三年发展得非常快，而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中，住宅地产的暴利已经过去了，而产业地产的暴利时代则刚刚来临。他认为，产业地产这一细分领域，目前是中国房地产行业里唯一由企业掌控主动权的领域，是唯一不求政府的行业。
他认为，一方面，地方政府对于政绩的渴求，成就了产业地产近两年高速发展。另一方面，在客户方面，大型企业产业升级的需求也使得产业地产供不应 求。“产业地产本身不在于房子盖成什么样，是在于把谁招进那个房子里来，这个企业能给地区带来什么样的产值，经济效益、税收、就业和区域产业的拉动，这是 产业地产的核心。” 邱明称。
不过邱明坦言，产业地产跟养老地产一样，在过去几年中经过了很漫长的痛苦艰辛。“这几年产业地产爆发了，近三四年自有资金投入的年平均回报率达到700%到800%，这是暴利。”他直言。
事实上，记者采访不少参展房企发现，业内认为中国房地产发展路径正发生深刻变化。不少房企人士表示，将加强对接城市价值地块，以及联络海内外的资本，寻找优质不动产投资项目，重点关注代表产业方向的技术、产品。
在上述人士看来，在相比过去，现在各地政府更注重产业与城市共荣，希望用地产作为产业的载体，带来源源不断的财政收入，而且国家层面也在产业结构调整和升级方面强调得更多。
养老地产需合理模式
除了产业地产外，养老地产领域也受到各路资本的青睐。包括万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。
国泰君安一份研报曾计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，如果选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。
值得注意的是，除了各类型房企纷纷介入外，险资正加紧步伐在养老地产市场跑马圈地。资料显示，泰康人寿、新华保险(23.65, 0.00, 0.00%)、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿(15.66, 0.00, 0.00%)等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。
太阳城集团董事局主席朱凤泊对此略有担忧。在他看来，各路资本介入养老地产市场，已经彰显这一细分领域的未来价值，不过，这也会为这个朝阳行业 带来新的问题。“最大的问题就是不管有没有商业模式、不管这个地方有没有需求，以后会不会有老人来，如何来把老人的需求服务做起来，这些都不去考虑，就像 前十几年开始拿地做普通房地产似的迅速拿地做养老地产。”他坦言。
“在某些三四线城市，某些区域总共才有几万人口，也要做一个几百亩地的养老综合体。”朱凤泊坦言，养老地产核心价值在于项目的价格定位以及所对应的服务需求，“如果最终还原成为整块卖房子、卖保险产品回笼资金，就偏离了养老地产本身商业模式”。
文化地产机遇初现
值得一提的是，今年以来龙头房企纷纷回归一二线城市，这是否意味着三四线城市房地产陷入投资价值匮乏的境地？
歌华中奥总裁吴振锦认为，在三四线城市住宅市场和商业市场接近饱和的背景下，文化地产反而出现一定机遇。“三四线城市住宅修建完成后，紧接着便会有相应设施跟进，而这个过程中，文体设施必不可少。”
此外，不少一线城市旧改项目，完成后政府需要配建文化体育场馆，文体地产同样出现投资机会。吴振锦举例称，上海方面规定10万人以上的社区要重新建造1 万平方米以上的文化设施、6000平方米以上的体育设施。“上海并非个案，目前国内文化产业与其他产业相比，相当滞后，而滞后就意味着这个行业存在投资价 值。”
事实上，近年来不少房企已经介入文化地产。凤凰股份(6.25, 0.00, 0.00%)盈利模式便是以文化经营与文化消费为中心，同时推进周边商、住项目开发。该公司主要方向为通过文化地产开发经营业务，为国有大型书城及多元文化的窗口阵地建设提供支持，为“文化大发展大繁荣”提供急需的硬件支撑。
不过，文化地产虽然载体是地产，但文化才是价值核心。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，文化地产不需要仅把文化当做“脂粉”的房企，如果房企侥幸进入这个领域，即使能够开发出文化地产的壳子，最终也不过成为烂尾楼，无法实现资源整合、价值最大化的作用。
