如果你觉得任大炮、谢空头太一根筋，那不妨听听超人李嘉诚对内地楼市的看法。李超人难得一开金口，自然值得聆 听。不过，他一方面认为”地价太贵，“面粉贵过面包””，但另一方面又宣称“我对内地楼市很乐观，不要小看7.5%的GDP增长，买楼仍是国人积累财富后 的第一选择。因为中国人只要揾多少少钱，就会买自己的屋”。

市场的表现同样是如此“分裂”：一方面，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，较2012年 2.69万亿激增52％，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录，显示房地产商信心重回高涨；另一方面，最近杭州部分楼盘大幅降价、兴业银行内部发文要 求对表内表外的所有房地产相关业务从严审查或暂停办理，再度引发市场恐慌情绪。

中国楼市是充满政治经济学内涵的市场，我们必须综合分析，才能理清房价脉络。

房价显然存在泡沫。在京沪一线城市，30－40倍的房价收入比明显太离谱。2013年诺贝尔经济学奖得主席勒 说，“加州房价收入比在8－10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”如此高的房价，基本“消灭了”城市中产阶级，对实现以消费 为动力的经济转型相当不利。

另一个不利因素来自趋紧的金融环境。2010年起中央收紧房地产商融资，进而迫使大量房地产企业借助影子银行渠 道融资。问题在于，影子银行资金成本太高（20％左右很常见），一旦房地产出现长期滞销，房地产商将陷入资金困局。李克强出任总理后，明确表态不搞大规模 刺激，并开始引导货币政策从超级宽松走向中性，2013年即出现三次钱荒潮。杭州大幅降价的楼盘，应该就是由于开发商资金链紧张所导致的现象。2013年 温州房地产市场的崩盘，也是由于资金链大面积断裂所致。

更大的压力来自反腐。在铁腕整风、无情反腐之下，名表、茅台和高端餐饮倒下了，同样为贪官所青睐的房产 呢？2012年10月我曾发过一条微博：“【房价应该这样调控：把贪官抓了，房子拍卖了，房价自然暴跌！】番禺城管局政委蔡彬仅为一处级小吏，拥有21套 房产；“土地奶奶”罗亚平拥有27套房子，山西蒲县煤炭局长郝鹏俊有36处，其中35处在北京。上海外高桥保税区处长陶建国29套房产；浦东新区副区长康 慧军14套房产。贪官，才是最大的“刚性需求”。” 王石最近也指出，“反腐是最大的调控。现在最有效的对市场调控就是反腐。难道房地产不受影响吗？会很受影响！因为房地产相当的一部分，是留着让很多根本不 需要的房子在那儿！”

但我们同样不可忽视导致房价存在不能跌、跌不动的诸多因素。

首先，中国是地球上货币超发最为严重的国家之一。M2/GDP达到200％，中国的M2按照汇率折算成美元比美 国的M2还多。由于股市实在太不争气，楼市就成为吸纳流动性的主要“池子”。价格从来都是一种货币现象，正如吴敬琏最近所指出的，“房价上涨的根本原因是 货币超发，并不是囤积房产，投资买房如果没有钱怎么投机呢？”货币超发是支撑中国楼市泡沫的主要原因。

其次，中国银行业的住房按揭贷款政策相当稳健。以上海为例，首套房首付30％，二套首付70％。如此高的首付比 例，在全球也是不多见的。在2008年次贷危机中，房价下跌之所以引爆金融危机，一个重要原因是美国银行业过于放纵的按揭政策：无须首付即可买房。相比之 下，中国的银行业对房价下跌的抵抗力要强大得多。因此，房价的风吹草动很难触发银行要求提前还房贷的系统性危机。

再次，政府对房价态度很暧昧。换位思考一下，如果你是政府官员，面对这样一组数字心中会如何掂量：房地产贡献了 20％的GDP增长、50％的地方财政收入。在经济下滑趋势仍未止步的情况下，中央要保住7％的下限，就不可能不正视房地产的作用。与上届政府相比，本届 政府对房地产调控甚少表态，似乎决心面对现实，“让市场发挥决定性作用”。

最后，房价跳水还会引发维稳问题。2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平米降到了 13800元/平米。2月21日该楼盘售楼处遭到业主怒砸。此类现象并非首次。尽管老业主因为开发商降价而施暴，显然是法盲、无赖之举，但他们吃准了地方 政府维稳的心理软肋而屡试不爽。无形中，这让房价形成了一种“能升不能降”的刚性。

结论是：1、房价太高了；2、房价大跌不可能；3、结构性分化将继续：一线城市继续坚挺，三四线城市房价因购买 力向一线城市集中而缺乏支撑；4、资金链问题继续考验房地产公司（2012年绿城地产在香港九龙仓的紧急输血下才起死回生）；5、一旦发生全面的房地产危 机，政府将被迫再度出手救市。

狄更斯在《双城记》的开场白同样可以用来描述中国楼市：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的年代，这 是愚蠢的年代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是绝望之冬；我们的前途拥有一切，我们的前途一无所 有；我们正走向天堂，我们也正直下地狱”。